Suponiendo que tenga una buena clasificación de solvencia, cualquier persona interesada en comprar una casa puede conseguir un préstamo. ¿Por qué? Porque las transacciones de ese tipo son garantizadas por un activo muy valioso: la propia casa. Si el prestatario deja de pagar el préstamo, el risco del prestamista suele limitarse a la diferencia entre el valor de la casa y el saldo adeudado por el préstamo, menos el costo para ejecutar la deuda y revender el inmueble.

Es por esta razón que los prestamistas evitan financiar más que cierto porcentaje del valor de la casa. Ese límite ha sido tradicionalmente del 80 por ciento. Este margen de protección permite al prestamista asegurarse de que su pérdida por eventual insolvencia del deudor sea mínima.

Sin embargo, en los últimos años son cada vez más comunes las compras de casas con entrada inicial de 10 o 5% o incluso sin ninguna entrada. Obviamente, al financiar tales porcentajes los prestamistas enfrentan riesgos mucho mayores. Para compensar tales riesgos, estas transacciones suelen requerir un Seguro Hipotecario Privado (PMI). Esta póliza suplementaria protege al prestamista si el prestatario incumple el pago del préstamo y el valor de la casa es menor que el saldo deudor.

El PMI ha sido una gran fuente de ganancia para los prestamistas hipotecarios. El importe del seguro - en muchos casos entre $ 40 y $ 50 por mes para una casa de $ 100.000 - en general está embutido en la cuota de la hipoteca. Dado el monto total de la cuota, muchas veces ese valor adicional pasa desapercibido. Los propietarios de casas siguen pagando el PMI incluso después que su saldo adeudado se torna inferior al límite de 80%. Esto sucede lógicamente, por supuesto, a medida que el propietario de la casa va pagando el principal del préstamo. Pero en un típico préstamo a 30 años se puede tardar mucho tiempo hasta llegar a ese punto.

Hasta hace poco los prestamistas no tenían obligación legal de avisarle al propietario de la casa cuando llegaba al punto en que podía prescindir del PMI. Todo cambió en 1999, cuando entró en vigor la Ley de Protección de Propietarios de Casas. En la mayoría de los casos, esta ley obliga a los prestamistas a suprimir el PMI cuando el saldo adeudado del principal llega al 78 por ciento del importe original del préstamo. El propietario que esté bien informado puede zafarse un poco antes. Es que la ley estipula que, ante pedido del propietario de la casa, el prestamista debe eximirlo del PMI cuando el saldo adeudado sólo ha llegado a… ¡80 por ciento!

Es importante aclarar que esta ley se aplica únicamente a préstamos para casas - tanto iniciales como de refinanciación - concedidos después de julio de 1999. También se debe reunir otras condiciones, como la de estar al día con el pago del préstamo. Quien compró antes de julio de 1999 también puede lograr que le supriman el PMI, pero para eso debe iniciar el proceso; aunque los prestamistas no están obligados a acceder, la mayoría de ellos lo hace.

Por supuesto, hay otra forma en que el valor amortizado por el propietario de la casa puede llegar a una relación menor que 80/20%. Muchas zonas de los Estados Unidos han tenido considerables incrementos del valor de bienes inmuebles a lo largo de la última década. En algunas regiones se han verificado niveles de valorización de más de 100%. Aun quienes viven en zonas de valorización más modesta quizá descubran que sus propiedades se han valorizado tanto en poco tiempo que el monto del principal adeudado por el préstamo está abajo del 80 por ciento del valor actual de la casa. En este caso los prestamistas tampoco tienen obligación de suprimir el PMI. En general, sin embargo, si el propietario de la casa ha sido puntual en sus pagos y no implica un riesgo excesivo, el prestamista accederá a suprimir las tasas adicionales.

Para la mayoría de los propietarios de casas, lo más difícil es justamente saber cuándo el valor amortizado de sus préstamos supera ese mágico nivel del 20 por ciento. Un tasador de inmuebles licenciado puede ayudar mucho, sin duda. Es parte del trabajo del tasador conocer la dinámica del mercado de su región. Él sabe cuando los valores de las propiedades han aumentado… o disminuido. Muchos tasadores prestan servicios a sus clientes ayudándoles a averiguar el valor de sus casas y librarse del pago del PMI. Ante este dato concreto, la compañía hipotecaria se inclina casi siempre a suprimir el PMI sin mucha discusión. Lo que se ahorra al dejar el PMI sin efecto compensa el gasto de valoración en pocos meses. A partir de ese momento, el propietario de la casa puede gozar de la reducción de su gasto.

Para obtener más información sobre el PMI y la Ley de Protección de Propietarios de Casas, entre en uno de estos enlaces:

Cancelación del Seguro sobre Hipoteca Privada: Ley Federal puede Ahorrarle a Ud. Cientos de Dólares

Seguro sobre Hipoteca Privada (PMI): Ley obliga Prestamistas a cancelar PMI