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¿Qué es una valoración?
La compra de una casa es la inversión individual más grande que la mayoría de la gente hace en su vida. Sea la residencia principal, una segunda casa de vacaciones o una inversión, la compra de un bien inmueble es una transacción financiera muy compleja en la que deben tomar parte varias personas para que todo salga bien. Casi todas las personas involucradas son muy conocidas. El Corredor Inmobiliario es la figura más común de la transacción. La compañía hipotecaria provee el capital financiero necesario para cubrir la transacción. La compañía de títulos de propiedad garantiza que no falte ningún elemento de la transacción y que se transfiera un título sin impedimentos del vendedor al comprador. ¿Pero quién asegura que el valor de la propiedad corresponde al importe pago? Hay demasiadas personas expuestas en el proceso inmobiliario como para dejar que la transacción prosiga sin asegurar que el valor de la propiedad es acorde al precio que se pagará. Aquí es donde la valoración interviene. Una valoración es una estimativa imparcial de lo que un comprador puede esperar pagar - o un vendedor cobrar - por un bien inmueble, considerando que tanto el comprador como el vendedor están bien informados. Para estar informada, la mayoría de la gente recurre a un tasador profesional licenciado y habilitado que le suministre una estimativa lo más exacta posible del valor de su propiedad. La inspección ¿Entonces, en qué consiste una valoración de bien inmueble? Todo comienza con la inspección. La tarea del tasador es inspeccionar la propiedad a ser tasada a fin de verificar el verdadero estado en que se encuentra. Él (o ella) debe constatar características como la cantidad de dormitorios o baños, la localización y otras, para asegurarse de que realmente existen y están en el estado que un comprador razonable esperaría que se encuentren. En muchos casos la inspección incluye un esbozo de la propiedad, indicando el metraje cuadrado correcto y reproduciendo la distribución espacial del inmueble. Lo más importante es que el tasador busca características - o defectos - evidentes que afecten el valor de la casa. Una vez que ha inspeccionado el terreno, el tasador se vale de dos o tres enfoques para determinar el valor del inmueble: un enfoque de costo, una comparación de ventas y, en el caso de propiedad para alquiler, un enfoque de renta. Enfoque de costo Este enfoque es el más fácil de entender. El tasador usa información sobre costos de edificación, costos laborales y otros factores para calcular cuánto costaría construir una propiedad semejante a la que está tasando. Con frecuencia, este valor fija el límite superior al que puede llegar el precio de venta del inmueble. ¿Qué sentido tendría pagar más por una propiedad terminada si se puede gastar menos construyendo una casa nuevita? Aunque puede haber factores atenuantes, como la localización y las comodidades, tales aspectos en general no se reflejan en el enfoque de costo. Comparación de ventas Para valorar ese tipo de factor, los tasadores recurren al enfoque de comparación de ventas. Ellos conocen los barrios donde trabajan. Comprenden el valor de ciertas características para los residentes de esa zona. Ellos conocen los esquemas de tráfico, las zonas escolares, las vías rápidas muy transitadas, y usan esta información para establecer qué atributos de la propiedad influirán sobre el valor. Después, el tasador se informa sobre ventas recientes en la vecindad y encuentra propiedades comparables a la que él está tasando. Los precios de venta de esas propiedades sirven como base para iniciar el enfoque de comparación de ventas. Valiéndose de su conocimiento del valor de ciertas características como metraje cuadrado, baños adicionales, pisos de madera dura, hogares o lotes panorámicos (para mencionar sólo algunas), el tasador ajusta a las propiedades comparables para representar con más exactitud al inmueble tasado. Por ejemplo, si la propiedad comparable tiene un hogar y el inmueble tasado no, el tasador puede descontar el valor del hogar del precio de venta de la casa comparable. Si la casa tasada tiene un baño adicional y la propiedad comparable no, el tasador sumará cierto importe al valor de la ésta última. En el caso de propiedades que generan renta - casas para alquiler, por ejemplo -, el tasador puede usar un tercer enfoque para valorar el inmueble. Para este tipo de propiedad, la renta producida sirve como base para calcular el valor de esos ingresos en el futuro próximo. Conciliación Combinando informaciones de todos los enfoques, el tasador está finalmente en condiciones de estipular un valor de mercado estimativo para la propiedad tasada. Es importante subrayar que, aunque esta cifra sea tal vez la mejor indicación de cuánto vale la propiedad, es posible que no resulte ser el precio de venta final. Hay siempre factores atenuantes como la predisposición del vendedor, urgencia o guerra de ofertas que pueden subir o bajar el precio final. Sin embargo, el valor tasado suele ser utilizado como orientación por prestamistas que no quieren prestarle al comprador más de lo que la propiedad vale en realidad. El resultado final es éste: un tasador le ayudará a conocer el valor más exacto de la propiedad, para que usted pueda tomar decisiones inmobiliarias basadas en el máximo de información. |